Заключение договора аренды места проживания

Заключение договора аренды в Германии (Mietvertrag)При заключении договора аренды на место проживания в Германии (Mietvertrag) необходимо обратить особое внимание на некоторые детали. В данной статье мы хотели бы ознакомить Вас с самыми важными из них, которые помогут Вам не допустить возможных разногласий с арендодателем во время и после проживания, а также помогут Вам избежать действий мошенников, которых в Германии, увы, тоже хватает.

11 пунктов, на которые нужно обратить особое внимание:

null
  • 1.

    Не заключайте договор аренды второпях. У Вас есть полное право ознакомиться с договором в течение минимум одного дня после его предоставления арендодателем. Если арендодатель будет настаивать на том, чтобы Вы на месте ознакомились с договором и подписали его, то лучше не рисковать, и поискать другой вариант проживания, так как в договоре могут присутствовать различные юридические слова и словосочетания, смысл которых Вы просто не можете знать. Лучше не рисковать и поискать другое место проживания.

  • 2.

    Пожалуйста, обратите особое внимание на следующие пункты договора:

    • Какова действительная стоимость аренды? То есть уточните, сколько будет стоить место проживания со всеми расходами: коммунальные услуги, отопление, электроэнергия и т.д.;
    • Какова стоимость отопления (Heizkosten)? Попросите арендодателя показать квитки об оплате отопления за последние месяцы или спросите это у предыдущего арендатора;
    • Является ли договор ограниченным во времени (befristet) или неограниченным (unbefristet);
    • Планируется ли в будущем модернизация Вашего жилого помещения или здания в целом? Если да, то стоимость аренды после модернизации может значительно повыситься;
    • Уточните вопрос, связанный с тем, какие именно работы по улучшению условий проживания Вы имеете право проводить самостоятельно? Иногда бывают банальные случаи, что даже гвоздь в стенку без разрешения арендодателя вбивать нельзя;
    • Обязательно уточните момент с распорядком во всём жилом здании (до скольки можно принимать гостей, когда и кем проводится уборка в подъездах и т.д.);
  • 3.

    Очень часто случается так, что до Вашего заселения в жилое помещение в нём проживает прежний арендатор и передача помещения проводится под протокол передачи и приёма квартиры. В этом протоколе отмечаются все поломки и неисправности, которые могут присутствовать на момент Вашего заселения. Если данные факты имеют место быть в большом объёме, Вы можете попросить о снижении арендной платы. Но и без этого протокол передачи и приёма жилого помещения станет Вашей страховкой на случай, если при Вашем выезде из жилого помещения арендодатель обвинит Вас в том, что Вы что-то сломали, хотя это было сломано уже до Вас.

  • 4.

    В договоре должны быть указаны точные контактные данные арендодателя — адрес проживания и телефон. Никогда не соглашайтесь на то, что в договоре прописывается лишь номер почтовой ячейки арендодателя (Postfach).

  • 5.

    Некоторые арендодатели очень любопытны и хотят получить от Вас как можно больше личной информации. Учтите, Вы обязаны предоставить только фамилию, имя, дату и место рождения, а также род деятельности. Информация о Ваших доходах, возможных долгах, судимости, прежнего адреса проживания и т.д., арендодателя интересовать не должна. Однако здесь нужно отметить тот факт, что в последнее время, если потенциальный арендатор не укажет размер своего дохода, то вряд ли кто-то сдаст ему квартиру или комнату. Поэтому решайте сами, говорить об этом или нет.

  • 6.

    Возможный залог за место проживания (Kaution) не должен превышать трёх месячных арендных плат. Это очень важный момент, так как некоторые «мудрецы» из рядов арендодателей требуют залоги в размере 6-ти месячных арендных плат, что является административным нарушением. Очень важно! Арендодатель имеет право вернуть залог в течение максимум 6-ти месяцев после Вашего выезда из жилого помещения. Однако как показывает практика, он возвращается в течение одного месяца.

  • 7.

    Внимание! При выезде их жилого помещения потребуйте от арендодателя письменное подтверждение того факта, что он принял место проживания в хорошем состоянии, согласно договору, чтобы потом не было сюрпризов типа: «Вы сломали кухню и поэтому я не буду возвращать Вам залог».

  • 8.

    Правило – «Кто заказал, тот и платит». Тут речь идёт о комиссионных маклеру. Если Вы нанимали маклера, то платите Вы. Если маклер, через которого Вы получили место проживания, был нанят арендодателем, то, соответственно, платит он.

  • 9.

    Повышение стоимости аренды: Стоимость арендной платы не может быть поднята на основании простого желания арендодателя. Согласно законодательству Германии, арендная плата может быть поднята только один раз в год, и то с условием, что арендодатель предупредил об этом арендатора в письменном виде за три месяца до повышения. Важно, чтобы Вы знали, что Вы имеете полное право подать протест на решение арендодателя повысить стоимость аренды, если конечно повышение не связано с модернизацией Вашего жилого помещения или здания в целом и Вы были об этом своевременно предупреждены.

  • 10.

    Срок расторжения договора (Kündigungsfrist): Максимальный срок на расторжение договора аренды в Германии не должен превышать трёх месяцев. То есть, если Вы хотите выехать из квартиры 01.09, то Вам необходимо подать арендодателю письменное заявление на расторжение договора до 30.06. Причём при этом считается дата фактического получения Вашего заявления арендодателем, а не дата его отправления, например по почте, Вами. Поэтому всегда лучше отправлять заявление заказным письмом на имя арендодателя под подпись.

  • 11.

    В случае если всё здание, в котором находится Ваша комната или квартира, поменяло владельца, то это никак не влияет на Вашу аренду. Смена владельца не является основанием для расторжения договора аренды со стороны нового хозяина. В немецком законодательстве это называется: «Kauf bricht nicht Miete», что можно перевести как «Покупка не прекращает аренду».

Если Вы не владеете достаточной информацией по теме аренды жилых помещений в Германии или сомневаетесь в том, сможете ли Вы всё сделать самостоятельно, то в случае, если Вы являетесь студентом одного из ВУЗов Германии, Вы можете обратиться за помощью в социальный отдел ВУЗа (Sozialreferat) или в департамент студенческого представительства (Studierendenvertretung / AStA / UStA / StuRa). Там Вам обязательно помогут и советом и делом.

Надеемся, что наша статься предоставила Вам основное понимание того, на что именно нужно обратить своё внимание в процессе поиска места проживания и при заключении договора аренды.